Zypern Immobilien: Was Sie unbedingt wissen müssen

Der Kauf oder die Anmietung einer Immobilie auf Zypern kann sich zu einer komplizierten Angelegenheit entwickeln. Damit Sie von Anfang an den richtigen Weg gehen und Fehler vermeiden, haben wir Ihnen alle wichtigen Informationen zu Immobilien auf Zypern in den folgenden Kapiteln zusammengefasst. 

Warum Sie zu Beginn eine Immobilie in Zypern anmieten sollten

Möchten Sie nach Zypern auswandern, um hier zu leben oder um Ihren Lebensabend zu verbringen, sollten Sie die Insel Zypern erst einmal kennenlernen. Auf Zypern funktionieren viele Dinge anders, als Sie es vielleicht aus Deutschland gewohnt sind. Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, sollten Sie die Orte Nikosia (Hauptstadt), Larnaca, Limassol und Paphos kennenlernen. 

Planen Sie einen Urlaub ein und reisen von Ort zu Ort. Nehmen Sie sich eine Wohnung über Airbnb oder ein Hotel, ganz nach Ihren Wünschen. Sammeln Sie alle Informationen über die Insel und ihre Gepflogenheiten oder suchen Sie Kontakte über Facebook. In den größeren Orten treffen sich regelmäßig Auswanderer zum gemeinsamen Frühschoppen.

screenshot von bazaraki immobiliensuche
Auf Bazaraki findet man viele Immobilien zum mieten oder kaufen

Wohnen in Larnaca, Nikosia, Limassol oder Paphos

Nikosia: Mit mehr als 270000 Einwohner ist Nikosia die geteilte Hauptstadt Zyperns. Die Grenze verläuft sozusagen mitten durch die Fußgängerzone. Wie in Hauptstädten üblich herrscht hier viel Verkehr und im Sommer steigen die Temperaturen gerne über 40 Grad Celsius. Lernen Sie Nikosia bei einer Führung kennen und entscheiden dann, ob die Hauptstadt ein Lebensmittelpunkt für Sie sein könnte.

Larnaca: Larnaca, mit seinen etwa 59 000 Einwohnern bietet nicht nur einen Flughafen (Entfernung von Larnaca zum Flughafen etwa 20 Minuten), sondern es ist ein beliebter Spot für Urlauber, selbstständig arbeitende Auswanderer und Wassersportler. Ihre Freizeit verbringen Sie entweder am palmengesäumten Finikoudes- oder Mackenzie Beach oder Sie machen eine Erkundungstour in die nähere Umgebung. Sie werden sich wundern, was Sie alles in einem relativ kleinen Umkreis entdecken können. Natürlich brauchen Sie sich auch um das leibliche Wohl keine Gedanken machen, die zypriotische oder internationale Küche warten an jeder Ecke auf Sie, egal, ob Sie dem Fleisch zugetan oder Vegetarier sind. 

Limassol: Neben Nikosia ist Limassol mit 235 000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Zyperns. Das Zentrum für Handel und Tourismus liegt, wie Larnaca und Paphos, auch am Meer. Im Hafen ankern nicht nur Kreuzfahrtschiffe, sondern seit kurzem auch eine Fähre, die ihren Betrieb zwischen Limassol und Piraeus aufgenommen hat. Neben der romantischen Altstadt und dem Yachthafen bietet Limassol noch weit mehr. Entdecken Sie Limassol und Umgebung mit einer Tour über https://city-tourist.de/Limassol-Sightseeing-Touren-Stadtrundfahrten-online-buchen.html.

Paphos: Die Hafenstadt Paphos liegt im Westen von Zypern und hat ungefähr 40 000 Einwohner. Paphos liegt sozusagen im Grünen, denn Paphos ist umgeben von Natur, Obstplantagen und dem nahen Troodos Gebirge. Auch in und um Paphos gibt es viel zu entdecken und zu bestaunen. Paphos besitzt den zweitgrößten Flugplatz in der Republik Zypern. Er liegt etwa 16 km südöstlich von Paphos. 

Sind Sie sich nach einer Inselrundfahrt immer noch nicht sicher, wo Sie eine Immobilie mieten oder kaufen sollten, versuchen Sie es einfach mit einer Mietwohnung an einem Spot, der Ihnen zugesagt hat. Besuchen Sie mögliche Auswanderer-Stammtische und lernen Sie einfach Leute kennen. Unterhalten Sie sich mit dem Autovermieter, dem Verkäufer im Cafe oder einfach mit Ihren Nachbarn. Je offener Sie sind, desto schneller lernen Sie Ihre Umgebung kennen und vielleicht sogar lieben. 

Suchen Sie nach Mietwohnungen, versuchen Sie es über die Plattform Bazaraki. Bazaraki ist wie das von Ihnen wahrscheinlich bekannte Ebay. Dort finden Sie Immobilien aller Art, Möbel, Autos, Fahrräder und vieles mehr.

häuser auf zypern zum verkauf

Was Sie über Immobilien auf Zypern wissen sollten, bevor Sie mit der Suche beginnen

Sehen Sie sich auf Immobilienportalen oder auf Bazaraki um, werden Sie immer wieder auf die Bezeichnung “Luxury” stoßen. Auf Zypern ist “Luxury” nicht gleichbedeutend mit Luxus. Luxury kann auch ein Sofa sein, oder ein großer Kühlschrank. Sie können die Immobilien in Deutschland nicht mit denen auf Zypern vergleichen. Die meisten Häuser hier auf Zypern bestehen aus viel Beton und Bewehrungseisen. Dank der vielen Sonnenstunden auf Zypern werden Sie nur wenige Regentage erleben. 

Tipps zur Besichtigung einer Immobilie auf Zypern

Wenn Sie zu einer Wohnungsbesichtigung kommen, wundern Sie sich nicht, wenn überall etwas rumsteht. Viele Wohnungen werden weder schön präpariert, noch vorher grundgereinigt. Nutzen Sie Tageslicht für die Besichtigung. Schauen Sie in alle Ecken und halten Ausschau nach feuchten Flecken oder Salpeter-Austritte (Ausblühungen durch Feuchtigkeit in den Wänden). Prüfen Sie den Wasserdruck, die Funktionalität der Toilette und auch die Elektrogeräte in der Küche. Nehmen Sie sich Zeit, lassen Sie sich nicht durch die Wohnung hetzen. Machen Sie gerne ein Video (ist in der Regel ganz normal und stellt kein Problem dar).

Mietwohnungen sind in den meisten Fällen komplett möbliert, sodass Sie auch ein Auge auf die Funktionalität der Möbel werfen sollten. Geheizt werden Wohnungen und Häuser oft nur durch die in fast jedem Raum befindlichen Klimaanlagen. Im Sommer kühlen und im Winter wärmen sie. Klimaanlage bedeutet aber auch, dass der Stromverbrauch zu den intensivsten Wetterperioden höher sein wird. Ist die Immobilie mit einem Kamin oder einer Heizung ausgestattet, wäre dies schon Grund genug, sie in die nähere Auswahl zu nehmen. 

Mietpreis Verhandlungssache

Gefällt Ihnen eine Immobilie, dürfen Sie gerne Ihr Verhandlungsgeschick an den Tag legen. Manch ein Mieter geht mit dem Preis runter, wenn Sie ein paar Monate im Voraus bezahlen. Entdecken Sie kleine Mängel, kann Ihnen dies beim Drücken der Miete helfen. Auch die Nachbarschaft ist ein Punkt, der die Höhe der Miete beeinflussen kann. Ein Versuch kostet nichts, Sie können nur gewinnen. 

Immobilien auf Zypern mieten oder kaufen über eine Agentur

Treten Sie mit der Suche nach einer Immobilie an eine Agentur heran, sollten Sie vorab etwas Hausarbeit machen. Sie sollten Fragen beantworten wie:

  • In welcher Stadt möchten Sie wohnen?
  • Nach welcher Art Immobilie halten Sie Ausschau? Nach einer Wohnung, einem Apartment, einem Reihenhaus, einem Doppelhaus oder einem freistehenden Haus?
  • Welchen Stil bevorzugen Sie?
  • Wie viel Schlafzimmer benötigen Sie?
  • Mit oder ohne Pool?
  • Meerblick?
  • Bergblick?
  • Eventuelle Grundstücksgröße?
  • Zu wann möchten Sie kaufen oder mieten?
  • Ist eine Hypothek bei einer zyprischen Bank erforderlich?
  • Glasfaser erwünscht?

Tipp: Kaufen Sie eine Immobilie nie ohne einen guten Anwalt. Auch wenn der Verkäufer noch so nett ist, nutzen Sie die Unterstützung eines Fachmannes! Ein Anwalt prüft die Grundstücke, er sieht nach, ob noch Grundschulden eingetragen sind oder ob sonstige Verbindlichkeiten bestehen. Eine Immobilie sollte immer eine Title Deed Urkunde (Eigentumsurkunde) des Privateigentümers haben. 

Finanzierung einer Immobilie auf Zypern

Um eine Immobilie auf Zypern zu finanzieren, sollten Sie schon vorab über die nötigen Mittel verfügen. Natürlich müssen Sie auch auf Zypern nachweisen, woher das Geld kommt. Ein wichtiger Punkt, den Sie vorab klären sollten! Als Ausländer ist es fast unmöglich, eine Immobilie über eine zypriotische Bank zu finanzieren. 

Sind Sie in der Lage, die Herkunft des Geldes schlüssig nachzuweisen, klären Sie alle weiteren Schritte mit Ihrem Anwalt. Der Anwalt springt auch dann ein, wenn Sie Ihren Umzug noch organisieren müssen und nicht vor Ort sein können. Um in Ihrem Namen alle erforderlichen Aktivitäten bei Ämtern und Behörden durchführen zu können, benötigt der Anwalt eine Vollmacht (power of attorney) von Ihnen. Mit einer ersten Reservierungsgebühr stellen Sie sicher, dass die Immobilie auf Ihren Namen reserviert wird. Die Höhe der Zahlung für die Reservierung liegt bei ungefähr 5% der Kaufsumme.  

Alle Verträge und weitere Informationen erhalten Sie dann per E-Mail. Ist die Umschreibung erledigt, überweisen Sie den Kaufpreis und erhalten dann den Schlüssel Ihrer Immobilie. Je nach Bearbeitungsaufwand können Sie vom Kauf der Immobilie bis zur Übergabe mit 2 Monaten rechnen.

Welche Kosten und Steuern fallen an, wenn Sie eine Immobilie auf Zypern kaufen?

Über die Maklerprovision müssen Sie sich keine Gedanken machen, diese wird vom Verkäufer übernommen. Für den Anwalt können Sie etwa 1 % der Kaufsumme oder mindestens 500 Euro einplanen. Fragen Sie vorher, wie dessen Konditionen sind!

Seit Zypern der EU beigetreten ist, müssen Sie für den Kauf einer Neubau-Immobilie einen Standard-Mehrwertsteuersatz von 19 % zusätzlich zum Kaufpreis hinzurechnen. Hier gilt es allerdings nachzufragen, denn in einigen Fällen ist ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von nur 5 % zu entrichten. 

Damit Sie in den Genuss des geminderten Steuersatzes kommen, müssen Sie Bedingungen erfüllen, wie:

  • Sie müssen für die kommenden 10 Jahre dauerhaft in der Immobilie wohnen.
  • Der verminderte Steuersatz kann nur einmalig erteilt werden. 
  • Der Käufer muss eine natürliche und darf keine juristische Person sein. Auch müssen Sie das 18. Lebensjahr vollendet haben.
  • Die neu erworbene Immobilie darf nur zu eigenem Gebrauch verwendet werden. Eine Vermietung ist hier ausgeschlossen.  

Auch ist der verminderte Steuersatz von 5 % auf eine Wohnraumgröße von 200 m² beschränkt. Ist Ihre Immobilie größer, gelten die 5 % für die ersten 200 m² und für die restliche Anzahl werden 19 % Mehrwertsteuer verrechnet. Nur wenn Sie die Mehrwertsteuer für eine neue Immobilie zahlen, fallen weiterhin keine zusätzlichen Gebühren für die Eintragung auf Ihren Namen an. Ist die Immobilie nicht neu, müssen Sie eine Ablösesumme bezahlen. 

Mit welchen laufenden Kosten und Gebühren Sie rechnen müssen, wenn Sie eine Immobilie auf Zypern erwerben

Anders als in Deutschland müssen Sie auf Zypern keine Grundsteuer errichten. Diese wurde am 01. Januar 2017 abgeschafft. Je nach Kommune bezahlen Sie für Kanalisation, Müllabfuhr, Straßenbeleuchtung und so weiter eine Gebühr, die je nach Immobilie und Grundstück zwischen 85 Euro und 500 Euro pro Jahr liegt.

Luxuriöses Wohnungsgebäude in Zypern
Auf Zypern finden sich Immobilien in jeder Preisklasse

Welche Gebühren fallen für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen an?

Haben Sie eine Neubau-Immobilie erworben, fallen zum Kaufpreis 19% Mehrwertsteuer an. In diesem Fall müssen Sie für die Eintragung ins Grundbuch nichts bezahlen. 

Fällt beim Kauf der Immobilie Mehrwertsteuer an, müssen Sie für die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Aktuell gewährt Zypern hier einen Nachlass von 50%.

Die Gebühr für die Grundbucheintragung:

Festgelegter MarktpreisGebühr in %Gebühr in €
Bis 85.430 €              3 %2.563 €
85.431 €  - 170.860 €              5 %4.271 €
170.861 € +              8 %

Beabsichtigen Sie die Immobilie auf zwei Namen einzutragen, halbiert sich der Berechnungsbetrag. 

Fallbeispiel 1: Immobilie kostet 300.000 Euro kostet und nur ein Eigentümer ist eingetragen:

Ein ImmobilienbesitzerGebühr  in %Gebühr in €
Bis 85.430 €                3 %     2.563 €
85.431 €  - 170.860 €                5 %  4.271 €
170.861 € - 300.000 €                8 %10.331 €
Berechnete Gebühr17.165 €
Zu zahlende Gebühr (50%)  8.582 €

Fallbeispiel 2: Immobilie kostet 300.000 Euro kostet und zwei Eigentümer sind eingetragen:

2 EigentümerGebühr in %Gebühr € 1. Eigent.Gebühr € 2. Eigent. 
85.430 €                3 %2.563 €    2.563 €
85431 € - 150.000 €                5 % 3.228 €    3.228 €
Gebühr je Eigent. 5.791 €    5.791 €
Berechnete Gebühr (Gesamt)                                11.582 €
Zu entrichtende Gebühr 50 % (Gesamt)    5.791 € 

Welche Steuern oder Gebühren fallen nach der Unterschrift des Kaufvertrages an?

Spätestens 30 Tage nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, müssen Sie die sogenannte “Stamp Duty” bezahlen.

Die “Stamp Duty” wird wie folgt berechnet:

KaufpreisGebühr in %Gebühr in  €
Bis 170.816,14 €                0.15 %256,30 €
      170.816,15 € +                0.20 %

Beträgt der Kaufpreis 300.000 € sind folgende Gebühren zu entrichten:

KaufpreisGebühr in %Gebühr in €
Bis 170.816,14 €              0.15 %256,30 €
170.816,15 € - 300.000 €              0.20 %258,28 €
Anfallende Gebühr514,58 €

Bauen auf Zypern

Grundsätzlich werden auf Zypern die Baugrundstücke in Zonen / Kategorien aufgeteilt. Unter den Klassifizierungen gibt es:

  • Agriculture
  • Industrial
  • Tourist
  • Residential

Kaufen Sie nur, wenn eine Grundeigentums-Urkunde des Besitzers vorliegt. Auch für die Höhe der zu errichtenden Immobilie gibt es Vorschriften, die wir Ihnen im Folgenden erläutern möchten:

  • Abseits der Städte können Sie entweder in 2 Etagen bauen oder es ist nur eine Ebene erlaubt, wie bei einem Bungalow. Innerhalb einer Stadt können Sie in der Regel 3 Etagen errichten.
  • Maximale Höhe: Die maximale Höhe variiert. Dürfen Sie nur eingeschossig bauen, beträgt die maximale Höhe 5 Meter. Bei einer zweigeschossigen Bauweise sind wir schon bei 8,30 Meter oder 10 Meter. 

Der Abstand zwischen Haus und Grenze darf 3 Meter nicht unterschreiten, somit sind Häuser in Wohngebieten 6 Meter voneinander entfernt. 

Adressen, die Ihnen weiterhelfen könnten:

Bazaraki: Hier geben Sie ein, was und wo Sie kaufen oder mieten möchten und / oder  welche Möbel oder Autos Sie suchen.

Facebook Marketplace: Kaufen oder verkaufen auf Facebook Marketplace

Cyprus life: Überwiegend für die Umgebung von Larnaca und Oroklini

Limassol Immobilien: Kaufen, Mieten oder Investieren

Exklusive Wohn- und Mietobjekte Limassol: https://www.imperioproperties.com/

Fox Agency

Langzeitmiete im Gebiet Paphos: Häuser und Wohnungen in verschiedenen Preisklassen.

Welche Gebühren fallen für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen an?

Haben Sie eine Neubau-Immobilie erworben, fallen zum Kaufpreis 19% Mehrwertsteuer an. In diesem Fall müssen Sie für die Eintragung ins Grundbuch nichts bezahlen. 

Fällt beim Kauf der Immobilie Mehrwertsteuer an, müssen Sie für die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Aktuell gewährt Zypern hier einen Nachlass von 50%.

Gebühr für die Grundbucheintragung:

Festgelegter MarktpreisGebühr in %Gebühr in €
Bis 85.430 €              3 %2.563 €
85.431 €  - 170.860 €              5 %4.271 €
170.861 € +              8 %

Beabsichtigen Sie die Immobilie auf zwei Namen einzutragen, halbiert sich der Berechnungsbetrag. 

Fallbeispiel 1: Immobilie kostet 300.000 Euro kostet und nur ein Eigentümer ist eingetragen:

Ein ImmobilienbesitzerGebühr  in %Gebühr in €
Bis 85.430 €                3 %     2.563 €
85.431 €  - 170.860 €                5 %  4.271 €
170.861 € - 300.000 €                8 %10.331 €
Berechnete Gebühr17.165 €
Zu zahlende Gebühr (50%)  8.582 €

Fallbeispiel 2: Immobilie kostet 300.000 Euro kostet und zwei Eigentümer sind eingetragen:

2 EigentümerGebühr in %Gebühr € 1. Eigent.Gebühr € 2. Eigent. 
85.430 €                3 %2.563 €    2.563 €
85431 € - 150.000 €                5 % 3.228 €    3.228 €
Gebühr je Eigent. 5.791 €    5.791 €
Berechnete Gebühr (Gesamt)                                                  11.582 €
Zu entrichtende Gebühr 50 % (Gesamt)    5.791 € 
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